REIT фонды в России

Начинающим инвесторам, наверное, не известны, но опытные уж точно слышали про REIT фонды. Что это такое, какие преимущества у них перед обычными инвестиционными фондами, каков риск потерпеть неудачи и какова потенциальная прибыль с акций REIT фондов? — расскажет данная статья.

 

REIT фонд – что это такое?

Многие знают примеры сдачи в аренду недвижимости с последующим получением прибыли. Как правило, ведение такого «мини-бизнеса» сопряжено с определенными трудностями, связанными с поиском клиентов, представлением площадей, регулярным косметическим ремонтом и так далее. Иметь акции REIT фонда – значит избавить себя от всех вышеперечисленных проблем и хлопот, но при этом сохранить за собой отличную возможность приумножать свои сбережения за счет все тех же арендаторов.

Итак, REIT фонд – инвестиционный фонд недвижимости, занимающийся приобретением недвижимости за коллективные средства с последующей сдачей данной недвижимости в аренду физическими и юридическим лицам и выплатой дивидендов держателям акций.

На современном рынке существует три типа таких фондов:

  1. Ипотечные REIT фонды. Такие фонды получают прибыль от выплат по предоставляемой ими ипотеке.
  2. Долевые фонды. Получают прибыль от сдачи недвижимости в аренду.
  3. Гибридные. Совмещают деятельность по обоим вышеперечисленным направлениям.

Потенциальная доходность

Естественно, что самым важным вопросом, интересующим всех инвесторов является вопрос о прибыльности акций. В данном вопросе с REIT фондами все в порядке. Средняя доходность акций REIT фондов составляет от 3 до 12 % годовых. Если же подключить к этому делу еще и грамотного управляющего, то доходность может возрасти вплоть до 14 % годовых. Такой доходностью могут похвастаться лишь немногие инвестиционные фонды. Секрет доходности REIT фондов состоит в жестком регулировании их со стороны правительства, требующих данные фонды выплачивать как минимум 90 % своей прибыли в качестве дивидендов. При всем при этом многие REIT фонды выплачивают дивиденды в размере 100 %, что не может не привлекать потенциальных инвесторов. Кроме вышеперечисленного ограничения, правительство США налагает на REIT фонды еще ряд обязательств:

  • 75 % средств фонда должны уходить на инвестирование в недвижимость.
  •  75 % валового дохода должно исходить от деятельности с недвижимостью.
  • 90 % дохода должно выплачиваться в виде дивидендов инвесторам. В противном случае, фонд облагается налогом на корпорации.

Правильный выбор REIT фонда

Итак, для того, чтобы владеть всей информацией о бумагах того или иного фонда, нужно зайти на сайт NAREIT (сайт Национальной ассоциации риэлторов США). На данном сайте можно найти список всех REIT фондов с подробной характеристикой каждого из них.

При подборе REIT фонда, необходимо учитывать следующие показатели:

Структура активов. Все просто. Так же, как и в случае с обыкновенными портфельными инвестициями, в данном случае необходимо учитывать структуру активов, речь о которой пойдет ниже.

Доходность. Немаловажный шаг – выбор актива по его доходности (либо потенциальной доходности). И здесь высокий процент по активу (а для REIT фонда, напомним, это не редкость) — не гарантия успешной работы. Необходимо учитывать положения налогового кодекса для каждого отдельно взятого региона. Возможно, прибыль с активов в размере 7-10 % годовых не подойдет по одной простой причине – размер налоговых отчислений будет несоизмеримо выше.

Funds from operations (FFO). FFO в анализу REIT фонда – ключевой показатель, указывающий на способность фонда платить вовремя дивиденды, устойчивость величины процентной ставки и т.д. FFO вычисляется путем суммирования чистой прибыли к убыткам, связанными с затратами на амортизацию площадей, с которых идет прибыль. Таким образом, показатель FFO отражает так называемый объем денежного потока. Показатель FFO, как правило, применяется и изучается в двух случаях:

  • При анализе устойчивости дивидендных выплат. При анализе данного показателя следует учитывать, что показатель выше 100 % является «космическим». Исключение в данном случае могут составлять REIT фонды с консервативным портфелем.
  • Сравнение доходности и устойчивости дивидендных выплат при сравнении нескольких бумаг между собой. В данном случае за показатель берется мультипликатор P/FFO. При этом чем ниже значение мультипликатора, тем более привлекательной является бумага.

Теперь, вполне логичен будет вопрос: «Где взять тот самый показатель FFO?» Найти его можно в отчетности конкретного инвестиционного фонда недвижимости REIT, либо в базах данных Reuters и Bloomberg.

Технический анализ

Несмотря на кажущуюся полную зависимость данных активов от фундаментальных факторов, не стоит забывать про то, что акции многих REIT фондов входят в индексы, анализ которых позволит инвестору более точно спрогнозировать динамику движения цены на актив, и, в соответствии с этим, выбирать подходящий момент для покупки либо продажи актива.

REIT фонды и ETF

Российскому инвестору открывается несколько способов вложить свои средства в REIT фонды, которые имеют свои преимущества и недостатки.

Покупка REIT бумаг на Санкт-Петербургской фондовой бирже.

Сразу же стоит отметить про бесперспективность данного способа, так как на данный момент в обороте находятся акции всего около 20 зарубежных REIT фондов, а это, как известно, небогатый выбор. Во-вторых, обращение иностранных бумаг на отечественном рынке традиционно подразумевает под собой повышенные налоги с дивидендов, низкую ликвидность и волатильность.

Инвестирование посредством ETF и ПИФ.

На данный момент, существует 2 российских ПИФа, которые инвестируют в зарубежные REIT фонды. Если инвестирование напрямую в REIT считается активным инвестированием, так как требует от инвестора анализа вышеперечисленных показателей и параметров, то инвестирование через ETF и ПИФ считается пассивным инвестированием, так как не требует от инвестора никаких усилий по изучению актуального рынка – за него все выполняют профессиональные аналитики. Однозначный минус такого способа инвестирования – низкая доходность и повышенные расходы на налоги.

Также, существует третий способ инвестирования в REIT, который, впрочем, подойдет лишь самым обеспеченным инвесторам – покупка акций иностранных REIT фондов напрямую на зарубежных биржах. В данном случае инвестор априори платит меньше налоги и получает более крупные дивиденды и единственный минус в данном случае – высокий порог для входа на зарубежные биржи. Если инвестор захотел войти на зарубежную биржу через американского брокера, ему придется запастись минимальной пороговой суммой, которая в некоторых случаях может доходить до 25 000 долларов США. Если же вход на биржу осуществляется через кипрского брокера, здесь возникают дополнительные подводные камни в виде поиска хорошего брокера и юридического оформления.

Заключение

REIT фонды – довольно молодой инвестиционный инструмент, который пока что находится ан стадии набора популярности. Не стоит пренебрегать инвестированием в них, возможно, именно они обеспечат Вам безбедное существование до конца жизни за счет зарубежной недвижимости. Но для формирования оптимального инвестиционного портфеля стоит присмотреться и к другим интересным инструментам: дивидендные акции, фондовые биржи США, облигации и золото.

Ссылка на основную публикацию